개별공시지가의 확장성 2018년

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도쿄 중심부의 투자 감소

주로 도시의 상업용 토지 가치가 주목할만한 회복을 이루었지만, 토지의 가치 상승을 상징하는 도쿄 중심부의 추세는 변화하고 있습니다.

일본 부동산 서비스 회사 인 Jones Lang LaSalle Inc. (JLL)에 따르면 2016 년 전국 상업용 부동산 거래 총액은 약 3.7 조엔으로 전년 대비 약 11 % 감소했다.

이는 주로 도쿄 도심을 중심으로 한 부동산 가격이 과도하게 상승하여 투자자가 이익을 얻지 못하기 때문입니다.

올해는 일본에서 가장 높은 평가를 받고있는 토지는 도쿄의 긴자 지역, 특히 야마노 뮤직의 주력 상점이 위치한 곳에서 1 평방 미터당 5050 만 달러입니다. 이 수치는 부동산 투자가 과열 된 버블 경제 기간의 최고치보다 약 30 % 높습니다.

주요 부동산 회사의 한 고위 관리는 “도쿄 도심의 주요 토지 가격은 우리가 감당하기 어려운 수준까지 올랐다”고 말했다.

지난해의 엔화 강세는 토지 가격이 너무 높다는 느낌을 더했다. 이로 인해 해외 투자가 감소하고 부동산 거래 조건이 부진했습니다.

JLL 분석가 Yuto Ohigashi는 “투자 자금은화물 분배 시설, 호텔 및 주요 지방 도시로 유입되어 상대적으로 높은 수익률을 창출 할 수 있습니다.”이는 히로시마 및 기타 주요 상업 지역의 상업용 토지 가격 상승에 기여한 요인으로 보입니다 지역 도시, 오사카 중심부에 위치하고 있습니다.

반면에 주택 투자는 활발하게 이루어져 은행들이 고객들에게 부동산 대출을 적극적으로 확대 할 것을 도왔습니다.

금리 하락으로 어려움을 겪고있는 은행들이 내놓은 부동산 대출의 규모는 비교적 컸다. 그들은 그 대부에 대한 관심에서 상당한 수익을 기대할 수 있습니다.

상속세 지불을 줄이려는 사람들이 사용하는 전술의 일환 인 주택 임대료의 증가는 부동산 대출의 가속화 된 확장의 또 다른 요소입니다. 2019 년을 정점으로 가계의 수가 줄어들 것으로 예상된다. 일부 경제학자들은 현재의 상황이 “집을위한 버블 (house-for-rent bubble)”을 초래할 수 있다고 경고하고있다.

 

니세코 (Niseko) 지역은 외국인 투자자들의 강한 수요를 반영하여 주거 가격 상승을 이끌었다.

일본의 상업용 토지 가격은 관광 산업의 호황으로 새로운 호텔 및 소매점에 대한 수요가 증가하면서 올해 10 년 만에 처음으로 상승했다.

토지가 전국 토지 가격 동향에 대해 가장 폭넓게 조사한 바에 따르면, 상업용 토지의 평균 가격은 전년도에 꾸준히 상승한 이후 7 월 1 일까지 0.5 퍼센트 증가했다.

최근의 다른 정부 조사에서도 1990 년대 초반 일본의 자산 버블이 터지면서 디플레이션에 시달리는 분야에 대해 환영할만한 뉴스를 제공하면서 토지 가격이 상승했다.

조사에 따르면 주거용 및 전체 토지 가격은 여전히 ​​각각 0.6 %와 0.3 % 하락한 26 년 연속 하락세를 보였으 나 하락세는 둔화되었다.

“이번 회복을 앞두고 무라카미 타케오 (村上) 타케오 (村上) 토지 가격 사무소 장은”회복세가 계속되고있다. “최근의 토지 가격 상승은 실제 수요에 의해 뒷받침된다.”

그 회복은 교토, 오사카 및 아이치 현이 10 대 증가를 차지하면서 수도 도쿄 이외의 도시들에 의해 주도되었다.

교토에서 가장 인기있는 관광지 인 후 시미이나 리 신사 근처의 상업 지역에서 가장 큰 가격 상승은 평방 미터 당 35,000 엔 (290 달러)으로 29.6 % 증가했습니다.

주거용 부동산 가격은 홋카이도의 니세코 리조트가 28.6 % 증가한 27,000 엔 (평방 미터당)을 기록했다.

일본 정부 관광청에 따르면 일본에 대한 외국인 관광객은 작년에 2 천 4 백만 명을 기록했으며 정부는 2020 년까지 4 천만 명을 목표로 삼고있다.

최근 설문 조사는 과소 인구가 많은 지역을 대상으로 작년 전체 조사에서 3 월 조사보다 보수적 인 결과를 보였습니다.

2018년 개별공시지가 안내 1

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일본의 토지 가격은 편의성, 관광성에 비해 양극화되었습니다.

정부는 인구 감소가 막을 수없는 지역과 외국 관광객이 증가하고 도시 재개발로 인해 경제적으로 큰 도시 간의 양극화 현상이 나타나면서 2017 년 공식적인 땅값을 발표했다.

오사카 등 일부 대도시의 경우 가격이 과열되어 ‘미니 버블’현상이 나타나고, 지역간의 토지 격차가 점차 두드러지고 있습니다.

오사카 부흥

최근 발표 된 보고서에는 많은 외국인 관광객이있는 오사카가 눈에 띈다.

상업 지구의 가치 상승률 측면에서 전국 상위 5 위는 도쿄의 긴자 지구 및 기타 유명한 지역을 폐쇄 한 오사카 중심부에 있었다. 전국에서 가장 큰 상승폭은 41.3 %로 오사카 주 츄 오구 도톤보리 (Dotonbori) 지역에 기록되었다.

콘도미니엄 개발을 책임지고있는 한 대형 부동산 회사의 한 책임자는 부동산 회사들이 좋은 조건의 토지를 얻기 위해 급속도로 발전하고 있다고 말했다. “판매자들은 호텔이 그들의 땅에 건설 될 것으로 기대하고 있습니다. 그래서 어떤 경우에는 예상 가격의 거의 두 배에 달하는 가격을 요구합니다.”

오사카는 교토, 고베, 나라 및 기타 인기있는 관광지와 가깝고 저렴한 요금의 항공사가 간사이 공항을 오가는 노선을 개설했습니다.

외국인 관광객의 증가로 오사카에서 호텔이 차례로 건설되고 있습니다. 2016 년에는 오사카 부내의 호텔 등 숙박 시설의 84.1 %가 전국에서 가장 높았다. 또한 오사카의 토지 가격은 도쿄 중심부보다 오랫동안 투자자들에게 매력적이었습니다.

 

더 북쪽으로 호텔 객실에 대한 외국인 관광객의 수요는 나고야에서도 높았으며 2016 년에서 2019 년 사이에 약 30 개의 새로운 호텔이 개장했습니다.

하코다테, 성장을 즐기고 있습니다.

홋카이도 신칸센이 개통 된 이래 1 년이되었습니다. 하코다테에서는 관광객이 가장 빠른 속도로 증가하고 있습니다. 따라서 도시의 기차역 근처 상업용 토지 가격이 상승했다.

하코다테 아사 ​​이치 (函館 朝市) 아침 시장에서 운영하는 비즈니스 협동 조합 연맹 사무국 장인 마쓰다 테이이치 (56 · 사진) 씨는이 도시의 호텔 개발에 대한 기대가 크다. “숙박 시설이 늘어 나면 관광객을 더 받아 들일 수있을 것”이라고 그는 말했다.

본관

 

1980 년대 후반부터 1990 년대 초반의 버블 경제 시대의 토지 가치를 능가하는 도쿄의 긴자 지구에서는 2020 년 도쿄 올림픽과 장애인 올림픽을 앞두고 도시 재개발 사업이 진행되고 있습니다.

많은 지역들이 여전히 침체되어있다.

반면에 많은 지역은 호황에 영향을받지 않습니다. 아키타 현에서는 인구가 줄어들고 잿빛으로 변하는 것에 대해 우려하고 있습니다. 현내 주거용 토지 가격은 평균 2.7 % 하락한 반면 상업용 토지 가격은 3.2 % 하락했다.

도도부 현이 보조금을 지급하여 기업을 유치하려는 노력이 커진 것은 큰 긍정적 효과를 가져 오지 못했다.

도쿄, 오사카, 나고야의 3 대도시 이외의 토지 가치는 느린 속도로 떨어졌습니다. 이 지역의 주거용 및 상업용 토지 가치는 현재 25 년 동안 떨어지고 있습니다.

토지 값은 조사 지역의 약 60 %로 떨어졌고 슬프게도이 지역의 토지 가치 회복은 거의 불가능합니다.

그러나 그러한 지역 내에서도 우수한 관광 자산과 관광 브랜드가있는 도시에서는 토지 가치가 증가했습니다. 나가노 현 카루이자와시는 여름 휴양지로 유명합니다. 도심지의 주거용 토지 가치는 도쿄 대도시의 부유 한 사람들을 중심으로 두 번째 집에 대한 수요가 높아지면서 전년도의 2.3 %보다 3.2 % 증가했다.

미즈호 증권의 시니어 애널리스트 이시자와 타카시 (Takashi Ishizawa)는 “양극화 추세는 도시와 지방뿐만 아니라 시정촌에서도 계속 될 것”이라고 말했다.